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金融街陷商业经营瓶颈每年投资收益率不及借

2019-05-14 19:09:39来源:励志吧0次阅读

金融街陷商业经营瓶颈 每年投资收益率不及借款利息_中心

虽然金融街(专题阅读)(相关干货)一再表示 不差钱 ,但在一笔15亿的关联贷款后,让我们看到金融街在融资(专题阅读)上的努力,也更留意这个定位为 商务地产龙头 的企业今年的现金状况。

15亿融资

6月初,金融街发布公告称,为满足公司经营工作需要,公司与北京金融街资本运营中心签订了委托贷款协议,从资本运营中心借款金额总计15亿元。

其中,5亿元贷款期限为一年期,10亿元贷款期限为两年期,利率为固定利率7%。根据协议约定,公司应累计向资本运营中心支付1.75亿元借款利息。

目前,一年期银行贷款利率为6.56%,二年期银行贷款为6.65%。因此,金融街向资本运营中心支付的利率水平略高于同期银行贷款利率,但低于金融街目前综合融资成本,所以本次委托贷款利率价格公允。

在此之前,北京金融街资本运营中心为北京市西城区国资委所属的全民所有制企业,注册资本约79.85亿元,经营业务众多,与金融街不存在关联关系。

不过,由于北京金融街资本运营中心法定代表人从2012年4月11日起变更为鞠瑾,而鞠瑾同时担又任金融街副董事长。因此,自2012年4月11日起资本运营中心与金融街存在关联关系。

对于此次融资,金融街董办主任吕国强称,这只是公司的一次正常的融资行为,以后有机会的话,会考虑多种融资方式。不过,从7%的年利率来看,这笔借款还是比较合适的。

他还透露,这笔贷款行为在今年年初已经发生,不过,后来因为副董事长鞠瑾成为资本运营中心的法人代表,双方存在关联关系,按照交易所规则需要重新披露。

现金状况

同为北京西城区国资委下属企业,金融街向北京金融街资本运营中心融资,可谓兄弟间的借贷。

今年2月23日,金融街曾公告称,2012年公司计划债权融资220亿,需由大股东金融街投资集团提供担保的债务融资总额为不超过163亿元,金融街需支付母公司融资担保费为1.63亿元。

而据金融街2011年年报显示,虽然去年公司的销售达到130亿元,但截至年末的现金净额为负22.25亿元,而这种状态从08年就开始了。

与此同时,根据 增加持有物业 的既定战略,金融街每年都在不断增加持有物业的比例,截至目前,其持有的自持物业合计约68万平米。

但不断增持核心城市核心地段的优质物业,并没有为金融街带来现金流的补偿,更多的是压力。

其年报数据显示,2011年金融街持有物业的收入为8.58亿,同比增长17.62%,在整个营业收入中占比约9%,其营业成本却同比增长超过20%,在增幅上超过营业收入,营业利润率更是出现同比下降的趋势。

另一组数据是,截至去年底,金融街共持有投资性房产90亿,约占其净资产一半,每年的收益率不足5%,但金融街每年要支付7%的借款利息。

对于持有物业不断增加、但增持物业所耗现金远大于经营创造的现金这一态势,金融街投资者关系经理解释,虽然公司去年自持物业收入8.58亿元,自持物业的收益和资本成本基本能够打平,但近三年收入年平均增长率在27%,随着利率逐渐下调和公司优化出租物业管理水平,对于持有型物业,公司还是非常看好的。

不过,她也指出,董事会今年的首要目标是确保现金安全和资金流稳定,将负债率控制在70%以内。

改变策略

有熟悉金融街的分析人士指出,除了国贸项目靠纯物业收租作为收入外,金融街其他项目都是有租有售,且销售类占比多。

另外,由于出租合同签约多是三五年,所以租金收入增长很小,与此同时,人力、运营等各项成本却在不上涨。

而在金融街的这种模式下,其面临的问题就是扩大规模,而要增加持有物业的话,就得靠不断融资。不断融资势必又会导致负债率的上升,但对房企而言,能降低负债的另一个直接途径就是提高销售。

来自中银国际的数据显示,2012年,金融街住宅地产总可售资源超过200亿元,但主要分布在受调控影响较大的北京和天津,另外,其位于重庆的金悦城、融景城和惠州巽寮湾也会在今年入市。

据悉,在经过长达7年的开发后,金融街惠州项目将在今年大举入市,预计推出5000套房源,预计实现销售40亿元。

金融街惠州相关人士曾承认,金融街巽寮湾的入市除了受周边楼盘热销的刺激外,为集团贡献利润也是入市的另一重要动机。

不过,就目前惠州市场多盘入市的局面来看,金融街欲通过该项目提振现金流的想法能否如愿实现仍是个未知数。

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